Ce schéma est reconnu pour sa valeur ajoutée économique et sociale (article L.411-3 et L.253-1 à L.253.8 du code de la construction et de l’Habitation, articles 25 et 104 de la Loi des finances pour 2004).
Il est aujourd’hui construit comme un produit financier.
Le principe : cette stratégie associe des investisseurs (nu-propriétaires) à des bailleurs (usufruitiers) dans l’acquisition d’un bien immobilier.
L’investisseur acquiert la nue-propriété du bien pour 50 à 60% seulement de sa valeur totale, tandis que l’usufruit est acquis dans le même temps par le bailleur.
L’usufruitier percevra les loyers et supportera l’entretien du bien.
Le nu-propriétaire n’a aucune dépense à sa charge pendant toute la durée de l’usufruit. A l’extinction de l’usufruit, il récupère la pleine propriété du bien. Il peut alors poursuivre la location, le vendre ou l’habiter.
IRPP/CSG : le nu-propriétaire ne supporte pas d’imposition sur le revenu, mais peut imputer les intérêts de son emprunt.
ISF : non-imposition des biens détenus en nue-propriété. Déductibilité de la dette d’acquisition du patrimoine taxable. Il en résulte une économie nette d’ISF.
Plus values : Une exonération totale d’imposition des plus-values lors de la revente.
Droits de succession : L’usufruitier transmet le bien au nu-propriétaire hors droits de succession.